李局长：原《城市房屋拆迁管理条例》将拆迁安置和补偿分为两章，对使用人是进行安置，对产权人进行补偿，新的《城市房屋拆迁管理条例》适应近几年私有房屋大量增加的实际情况，将拆迁安置和补偿合为一章，并规定了拆迁补偿的方式“也可以实行房屋产权调换”。作为产权调换的，被拆迁房屋所有权人是以被拆迁房屋与拆迁人所有的房屋进行产权调换。这种调换与日常的房屋所有权互换不同的是，登记机关不再为即将拆除的房屋办理权属登记手续，而只为受补偿的一方办理。

房屋拆迁补偿时，原产权人去世的情况有两种，这两种情况，登记机关在为其办理权属登记时的处理方法也不同。

原房屋所有权人在实施拆迁前已死亡的，因所有权的权利主体灭失，所有权也不复存在。按继承法规定，继承已从被继承人死亡时开始，此时应先由继承人办理房产继承手续，由继承人与拆迁单位签订补偿协议，再凭该协议办理权属登记手续。

如果原房屋所有权人在实施拆迁时尚未死亡，而是在签订了补偿协议以后死亡的，则情况有所不同，双方虽签订了协议，协议也真实有效，但其效力是一种“债”的效力，在进行权属登记前，因补偿所得的房屋尚未取得物权的效力。但是按原协议办理权属登记虽然又不可能，因为原产权人已不能作为房屋所有权的权利主体。

拆迁当事人签订的补偿协议产生的债权，而债权也是财产权的一种，同样可以作为继承的标的。因而，可由原房屋所有权人的继承人凭有效的继承证明和拆迁补偿协议等要件直接申请权属登记。

李局长：您好！因该房产处于国有土地上，因此只要该房产的房产所有权证、土地使用权证等手续齐全，您可以与卖方签订房屋买卖契约，走正常转移登记手续即可。集体土地上的房屋若买方户口不在村里，则不能办理过户手续。

在办理转移手续时，卖方需携带土地证、房权证、身份证、婚姻状况证明等证件，夫妻双方需到场办理；买方需携带身份证、婚姻状况证明，夫妻双方到场办理。除此之外，因这套房产属于二手房交易，需到地税部门开具相关发票，到我处办理。

过户费主要包括：登记费80元，交易手续费6元/平方米，契税和营业税等税费需咨询相关主管部门，财政局契税窗口：7553858，地税局窗口：7582786。所产生的费用可由买卖双方协商决定。

住宅的土地使用年限为70年，若到期的话应按照《物权法》的相关规定执行。

李局长：公证是国家公证机构的公证人员依照国家赋予的权利，根据当事人的申请，对某一法律行为、法律事实和法律文书的真实性、合法性予以证明和确认的活动。公证的效力体现为证据效力、证明效力和强制执行效力。

继承是按法律规定的程序，把继承人的遗产转归继承人所有的法律行为。继承同时又是一种法律制度。

建设部和司法部在1991年8月31日联合发出了《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》，其中第二条规定：“遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公正。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的‘遗嘱公证书’和‘遗嘱继承权公证书’或‘接受遗赠公证书’，以及房产所有权证、契证道房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续”。如处分房产的遗嘱未经公证，“在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续”。

公证是一项非诉讼活动，是在无纠纷的情况下办理的，经公证后，能防止日后发生纠纷和争议。房地产权属转移中，房地产继承占了一定的比例，继承牵涉到的法律问题很多，但是各地登记机关因房地产继承办理的权属登记所引发的纠纷很少，其原因除了登记机关对因继承办理的转移登记较为重视外，由于当事人办理了房地产继承公证也是一个重要的因素。

因此，在《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》仍然有效的情况下，继承的房产应在进行公证后才能进行权属登记。

李局长：关于物业服务收费标准，根据市房管局和物价局文件规定：我市市区住宅小区物业公共性服务收费标准实行政府指导价，根据物业管理企业服务的住宅小区的整体环境、服务项目和各项费用开支情况，以独立小区为单位核定，将我市市区住宅小区分为别墅区和普通住宅小区，普通居民住宅小区又划分成三类，根据不同分类，在成本测算的基础上，实行按质论价，制定不同的物业服务收费标准。具体收费标准按房权证载明的建筑面积计算。一类住宅小区每月每建筑平方米0.4元,二类住宅小区每月每建筑平方米0.25元,三类住宅小区每月每建筑平方米0.1元,别墅小区每月每建筑平方米0.7元。

李局长：您好！有两个途径：一是正常买卖程序，父母将房屋卖给你，通过正常转移登记程序登记到你名下，需缴纳相关税费；二是通过赠与程序，将您父亲名下的房产通过赠与的途径转移到你名下，所产生的费用与买卖转移基本一样。

　　答:在购买商品房时，购房人在交纳定金后要注意保护自己的合法权益。《房屋登记办法》中出台了一种新的登记形式，即预告登记，可以有效的保护购房人的合法权益、遏制“一房两卖”现象的发生。《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《房屋登记办法》第六十八条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予受理。

李局长：您好！您可以与对方协商，关于优先购买权据我了解相关的法律法规中没有规定，你与别人有同样的权利去购买。集体土地仅限于本村集体经济组织成员使用，不可以在本村集体经济组织成员范围之外买卖。若卖给本村的人，原来房屋的证件齐全的话，可以办理相关证件。

李局长：您好！赠与的房屋与正常买卖的房屋在转移登记时所产生的税费基本上是一样的，契税是一样的，可能在营业税方面有点差别，您可以咨询一下地税部门，电话：7582786。

李局长:《房屋登记办法》第三十二条规定，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。卖方下落不明，无法到登记机关办理有关手续，即不能履行正常的程序，登记机关也无从判断该起交易的真实性和合法性。因此，在这种情况下，买方不能单凭房屋买卖合同登记产权。

答:办理房产证时当事人双方必须同时到场办理手续。《房屋登记办法》第十二条规定，申请房屋登记,应当由当事人双方共同申请;但是,有下列情形之一的,可以由当事人单方申请：

(一)因合法建造房屋取得房屋权利;

(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；

（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；

（四）所有权利主体不变而发生的变更登记；

（五）房屋灭失；

（六）权利人放弃房屋权利；

（七）法律、法规规定的其他情形。

若广大群众对房屋登记程序中还存在不明白的问题，可以拨打电话进行咨询，房屋登记手续咨询：7554924，契税收取咨询：7553858，营业税、个人所得税咨询：7582786。