关于城镇土地级别调整与基准地价更新成果的政策解读

一、基准地价名词解释

基准地价定义：《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2014）第3章第3条规定：基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

基准地价更新定义：《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2014）第7章第9条第一款规定：基准地价更新是指在土地定级或均质区域划分的基础上，利用市场交易、土地收益或地价指数等相关资料全面或局部调整基准地价的过程。

二、基准地价更新的必要性

基准地价是政府调控土地市场、实现土地资源合理配置的重要手段，也是确定土地价格、征收土地价款的重要依据；按照上级要求，基准地价每3年应全面更新一次。此次基准地价更新是在2016年的基础上进行更新。

为使城镇各类土地级别及基准地价更客观的反应现实情况，适应扩大市场机制配置土地资源发展需要，落实土地宏观调控政策，在全市范围内开展城镇土地级别基准地价更新调整工作已显得十分迫切和必要。通过此次更新调查，便于合理调控土地市场，规范土地市场交易行为，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划等提供依据，同时为荣成市土地招拍挂、整理、储备等奠定基础。

三、基准地价更新工作开展概况

荣成市自然资源局于2019年1月全面启动了荣成市城镇土地定级及基准地价更新工作。为确保本项工作顺利推进，荣成市自然资源局高度重视，制定科学的工作计划，统筹安排、合理调度，并严格依据技术规程和工作流程，先后经过外业调查、技术成果的编制、征求局内意见、召开听证会、征求市直部门意见多个环节，历时8个月，现已全面完成。

四、基准地价更新调整情况

（一）基准地价情况

荣成市城区和石岛管理区的商服用地、住宅用地、工业用地和公共管理与公共服务用地均分为四个级别。城区及石岛管理区的商服用地由原来五个级别调整为四个级别。原商服一级地面积很小，城区一级商服用地只有0.1平方公里，石岛管理区一级商服用地只有0.2平方公里，该区域房地产成交案例很少，实用性较差，经专家论证分析，现将原商服一级用地范围取消，等级由五个级别改为四个级别。总体思路是在保证设定容积率不变的基础上，适当调整商服、住宅用地价格，稳定工业用地和公共管理与公共服务用地价格。

（二）容积率情况

在上轮基准地价的调整中，我市商服用地和住宅用地的容积率设定为1.4，工业用地和公共管理与公共服务用地设定为1.0。设定容积率符合节约集约用地的要求，本轮基准地价的设定容积率延用上一轮更新的数据。

（三）商服用地基准地价的调整情况

近年来，随着荣成市经济的发展，商业用地需求也随之增加。尤其在沿海地区开发了较多的旅游项目，商业繁华程度普遍高于内陆镇区。通过对近三年商服用地招拍挂成交案例的调查以及商服样点的市场调查，在本轮商服用地地价调整中，对崖头城区、石岛管理区、好运角旅度假区的商服用地价格适当进行了上调，上调比例为20%。其他内陆镇区商服用地价格基本无变化。

（四）住宅用地基准地价的调整情况

根据我市近年来房地产市场的实际情况并兼顾国家的宏观调控政策，对本轮崖头城区、石岛管理区、好运角旅度假区的住宅用地地价适当进行了上调，上调比例为22%。

（五）工业基准地价的调整情况

我市工业发展趋向稳定，工业用地价格小幅度上调，上调比例为1.6%。

（六）公共管理与公共服务用地基准地价的调整情况

从本轮基准地价更新中所能收集的地价资料，主要考虑征地成本，参考价格特征相似的工业用途地价的一定比例，综合确定公共管理与公共服务用地基准地价。

原文地址：荣成市人民政府关于公布荣成市城镇土地级别调整与基准地价更新成果的通知