《荣成市住宅专项维修资金管理办法》政策解读

一、什么是住宅专项维修资金？

答：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

二、为什么要收取住宅专项维修资金？

答：住宅楼的共用部位和小区内的共用设施设备由业主共同所有并共同使用，那么维修就应该由全体业主共同承担。设立住宅专项维修资金的目的是可以有效的保证各共用部位、共用设施设备得到及时有效的维修、养护，是保证房屋正常使用、保值增值、促进和谐社区建设的有效手段。住宅专项维修资金是“取之于民、用之于民”的一项住房保障资金，又称为“住宅养老保险金”。

三、哪些业主应当交存住宅专项维修资金？

答：下列物业的业主应当按照规定交存住宅专项维修资金。

（1）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

（2）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

四、住宅专项维修资金何时交存，由谁交存，归谁所有？

答：开发建设单位在办理产权初始登记时一次性足额代购房人交存首期维修资金，购房人在办理房屋交付手续时，需向开发建设单位交存购房人应交存的专项维修资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。截止竣工交付尚未售出的住宅，由建设单位交存首期维修资金。未按照规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋。

五、我市维修资金的交存标准是多少？

答：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。首期住宅专项维修资金交存标准为，七层（含七层）以下的单幢物业（含单独依法登记权属的专用车库和共用车库内的车位）每平方米建筑面积40 元，八层（含八层）以上的单幢物业每平方米建筑面积60元。

六、哪些方面可以申请维修资金？？

答：住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。　

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

七、哪些情况不能使用维修资金？

答：（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用。

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用。

（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用。

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用。　　

（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

八、住宅保修期内出现质量问题能不能动用专项维修资金进行维修？

答：不能。交付使用的商品房保修期内出现质量问题，房地产开发企业应当承担维修责任；房地产开发企业拒绝维修或者在合理的期限内拖延维修的，买受人可以自行或者委托他人维修。维修费用及维修期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。专项维修资金只能用于保修期后物业共用部位、公用设施设备的维修。

九、住宅质量保修是如何规定的？

答：根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，房屋建筑工程的最低保修期限为：①地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；③供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气管线、给排水管道、设备安装为2年；⑤装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

十、维修使用有哪几种方式？

答：维修使用分为计划使用、一般使用、应急使用。

计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

业主表决方式可以采取常规表决，即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，视为表决通过；也可以采用异议表决，即根据业主共同管理规约的约定，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

十一、应急使用包括哪八种情况？

答：（1）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏。

（2）电梯故障。

（3）消防系统故障。

（4）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动。

（5）玻璃幕墙炸裂。

（6）排水管道爆裂。

（7）地下车库雨水倒灌。

（8）其它可能造成人身安全事故的紧急情况。

十二、维修资金的有关使用程序如何进行？

答：（1）商品房由物业服务企业、相关业主、业主委员会或社区居委会提出申请，根据维修项目的具体情况做出维修工程预算费用及维修资金使用方案，公示相关材料。公示期满，组织有利害关系的业主表决同意，报维修资金管理部门审核后，申请人组织施工，工程完工办理结算划款。

（2）房改房房由房改房产权单位负责申请，原产权单位不存在由业委会、居委会或者物业服务企业提出申请，根据维修项目的具体情况做出维修工程预算费用及维修资金使用方案，公示相关材料。公示期满，组织有利害关系的业主表决同意，报维修资金管理部门审核后，申请人组织施工，工程完工办理结算划款。

（3）出现需应急维修情形时，物业服务企业或相关业主报告业主委员会或社区居委会确认后，由物业服务企业或相关业主组织施工。工程完工后，公示相关材料。公示期满、业主无异议或异议不成立的维修项目，办理结算划款。

十三、住宅专项维修资金由哪个部门负责监督管理？如何保障资金的安全？

答：住宅专项维修资金坚持专户存储、业主共有、共同决策、业主监督、政府指导的原则。市建设局和财政局负责全市住宅专项维修资金的归集和管理工作。为了确保资金安全，住宅专项维修资金的收取使用山东省财政部门统一监制的财政专用票据，全部存放在市财政局开设的银行专户内，开发商通过银行将资金直接交存到专户中。支用时实行建设、财政两级审核。审计部门负责对住宅专项维修资金的收缴和使用情况进行审计，充分保证了资金的安全性。

十四、住宅专项维修资金维修时出现不足怎么办?维修资金用完如何续交？

答：房屋账户内的维修资金余额不足首期交存30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交专项维修资金的方案由业主委员会拟定，提交业主大会通过后，由业主委员会组织实施；未成立业主大会的，由所在辖区镇政府、街道办事处组织业主按照届时交存专项维修资金的标准及时续筹。

    政策原文连接：  荣成市人民政府办公室关于印发住宅专项维修资金管理办法的通知